Investir dans l’immobilier d’Outre-mer peut être intéressant pour les investisseurs métropolitains comme ultramarins. L’acquisition d’un bien dans ces départements présente de nombreux avantages en 2018 que ce soit pour se constituer une rente, pour réaliser des économies d’impôt ou pour bénéficier à terme d’une résidence secondaire ou principale.

Ces investissements représentent aussi de nombreux atouts pour les départements eux-mêmes. En effet, les DOM-COM présentent de lourdes carences locatives. Investir dans l’immobilier permet de dynamiser le secteur et de proposer aux habitants locaux des logements modernes à moindre coût.

Les investissements Outre-mer répondent aux mêmes règles que les investissements immobiliers classiques. De ce fait, une opération réussie va dépendre de l’emplacement de la rentabilité locative, de la fiscalité inhérente au projet et du prix d’acquisition. Compte tenu de l’éloignement avec la métropole, l’investisseur doit parfaitement connaître le projet pour s’assurer que les avantages fiscaux qu’il perçoit s’accompagneront d’une valorisation du patrimoine de son acquisition.

Pour garantir le succès de son opération, l’investisseur (particuliers ou entreprises) peut faire appel à l’avis de sociétés spécialisés dans les produits de défiscalisation à haut rendement comme Financière Magenta. La société utilise les leviers fiscaux de l’Etat pour réaliser ces investissements, comme la loi Girardin et la loi Pinel Outre-mer.

Financière Magenta vous donne son avis sur la question.

Les outils fiscaux mis en place par l’Etat

En France, le gouvernement a mis en place deux dispositifs de défiscalisation concernant les départements Outre-mer : la loi Pinel Outre-mer et la loi Girardin. Ces deux lois permettent au contribuable de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu.

La loi Pinel Outre-mer

La loi Pinel Outre-mer permet d’obtenir une réduction d’impôt à partir du moment où les contribuables louent, à un locataire, un logement acheté neuf ou en état futur d’achèvement. Bien entendu, les logements doivent respecter les normes en vigueur.

Cette réduction est de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien et correspond, respectivement, à la conservation du bien pendant 6, 9 ou 12 ans. En effet, l’investisseur s’engage à garder et à louer le bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans. Il doit être loué non meublé à titre de résidence principale et doit respecter des plafonds de loyer et de ressources de locataires.

En détails, ce dispositif permet aux contribuables français d’acquérir au maximum deux logements neufs par an, dans la limite globale de 300 000 euros et de 5 500 euros par m² de surface habitable. Les bâtiments doivent être loués 12 mois après la fin de leur construction ou leur date d’acquisition. Comme dit plus haut, le logement peut être loué pendant une période de 6 ans minimum et il peut être étendu à 9 et 12 ans. L’avantage fiscal perçu au titre de la loi Pinel Outre-Mer doit être intégré dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales avec un plafond spécifique à l’Outre-Mer de 18 000 € par an par foyer.

La loi Pinel Outre-mer concerne les immeubles neufs situés en Martinique, en Guadeloupe, en Guyane, à Mayotte, à La Réunion, à Saint-Barthélemy, à Saint Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française et dans les Îles Wallis et Futuna.

Les différentes zones d’investissements

Investir dans l’immobilier d’Outre-mer sous-entend, de notre avis, investir dans des territoires extrêmement variés et éloignés. En effet, on compte cinq DOM (Départements d’Outre-mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte), cinq COM (Collectivités d’Outre-Mer : Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna, Saint-Martin et Saint Barthélémy) et aussi de la Nouvelle-Calédonie.

Ces territoires sont très divers et leur parc immobilier varie d’un département à un autre suivant les spécificités de chaque territoire. Investir hors de la métropole implique de bien connaître ces particularités. Or, la plupart du temps, les contribuables ne sont pas de réels experts des DOM COM. C’est là qu’intervient l’avis des sociétés comme Financière Magenta. Très attaché aux DOM COM, le groupe connaît parfaitement bien les spécificités de chaque département et propose les meilleurs investissements.

D’après eux, il existe, pour simplifier, quatre grandes zones d’investissement Outre-mer : la zone Pacifique, la Guyane, La Réunion et Les Antilles.

La zone Pacifique

La zone Pacifique est composée de la Nouvelle-Calédonie et de Tahiti. La Nouvelle-Calédonie est un territoire qui présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Depuis plus de 10 ans maintenant, le territoire connaît une croissance économique soutenue et un recul du chômage. La rentabilité de l’immobilier peut donc être intéressante.

Tahiti est l’île principale de la Polynésie Française et elle compte 180 000 habitants. Vivant principalement du tourisme, il peut donc être très intéressant d’y investir, en particulier dans l’agglomération de Papeete.

La Guyane

La Guyane est le seul département d’Outre-mer à ne pas être une île. Elle est située au Nord de l’Amérique du Sud, entre le Brésil et le Suriname. Peuplée de 250 000 habitants, elle connaît une forte croissance (on en prévoit 450 000 d’ici 2030). D’un autre côté, elle possède des ressources naturelles exceptionnelles comme ses zones de pêche, ses sous-sols riches en or et ses exploitations forestières. De plus, la situation immobilière de la Guyane étant assez pauvre, la demande en logements locatifs et neufs est en pleine explosion. Ces caractéristiques en font donc un territoire parfait pour investir dans l’immobilier.

La Réunion

La Réunion est le département d’Outre-mer le plus peuplé. Il compte plus de 800 000 habitants et il est aussi le plus développé économiquement. La majorité de la population est concentrée dans deux villes : Saint-Denis, au Nord et Saint-Pierre, au Sud.

L’atout économique principale de La Réunion est le tourisme. Après la crise de 2007 à 2015, la situation est en grande amélioration et les voyageurs viennent profiter des atouts géographiques exceptionnels de ce territoire.

Les Antilles

Les Antilles Françaises se composent de La Martinique et de La Guadeloupe. Ces deux territoires regroupent environ 400 000 habitants. Le tourisme et l’agriculture sont les deux principales sources de revenu de ces îles. Avec la fin de la crise touristique, l’activité reprend des forces depuis 2015. Il est donc possible d’investir dans des biens immobiliers parfaitement positionnés d’un point de vue touristique. De plus, l’investissements doit être concentré sur des produits avec un bon rapport qualité/prix.

A qui s’adresse ces investissements, voici l’avis de Financière Magenta

Les contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier Outre-mer sont souvent motivés par la défiscalisation, c’est-à-dire l’exonération partielle ou complète d’un impôt. En l’occurrence ici, on parle de l’impôt sur le revenu. Investir dans les DOM COM permet de profiter de plus grandes réductions d’impôt et de bénéficier d’un plafond global des niches fiscales spécifiques de 18 000€.

Ensuite, d’un point de vue bancaire il n’y a pas de problèmes majeurs. En effet, les grands groupes bancaires acceptent ce type d’investissement.

Pour finir, investir dans l’immobilier ultramarin est principalement réservé aux contribuables fortement fiscalisés et possédant une situation patrimoniale avantageuse. Il est aussi conseillé de demander l’avis à des sociétés spécialisées, comme Financière Magenta, pour investir sereinement loin de la métropole. De plus, ce système reposant sur des leviers fiscaux de l’Etat est parfaitement légal et promet des rendements intéressants.