Les départements d’Outre-mer sont en crise, c’est indéniable. Le secteur de l’immobilier n’échappe pas à cette situation. Ces régions ont toujours été plus ou moins délaissées en comparaison à la métropole. Les ménages d’outre-mer sont 80% à être éligibles aux logements sociaux (contre 66% en métropole) et près de 70 % d’entre eux sont situés sous les plafonds de ressources ouvrant droit à des logements très sociaux (contre 29 % en métropole). Le gouvernement a bien compris la situation et il a donc décidé de se mobiliser pour répondre à la demande grandissante de logements. Elle était estimée, au 31 décembre 2015, à environ 60 000.

L’État français a donc lancé, depuis 2015, un plan logement outre-mer qui a été signé le 26 mars 2015 par les ministres du Logement, des Outre-mer et de la Ville ainsi que par 14 partenaires. Cette opération devait se terminer en 2020 mais la situation n’étant toujours pas réglée, il a été décidé de le prolonger jusqu’à 2022 par l’actuelle Ministre des Outre-mer, Annick Girardin.

D’un autre côté, le gouvernement prend des décisions contradictoires. En effet, le 1er janvier 2018, les Allocations Logement Accession, qui ont permis jusqu’à ce jour à 33 000 familles de sortir de l’habitat insalubre, ont été supprimées.

Si le gouvernement ne peut pas résoudre cette situation problématique, il est possible de recourir à d’autres lois de l’État. Par exemple, on peut citer les leviers fiscaux que le gouvernement a mis en place pour inciter les contribuables à investir dans l’immobilier des départements d’outre-mer. En effet, les investissements peuvent permettre de relancer le secteur immobilier et proposer aux locaux des logements avec des loyers plus avantageux. Cependant, pour investir il est nécessaire de faire appel à l’avis d’une société experte et spécialisée dans la défiscalisation comme Financière Magenta.

Le gouvernement lance le plan logement Outre-mer

Pour pallier à la crise locative que connaît actuellement les départements d’Outre-mer, le gouvernement a mis en place, depuis 2015, un plan logement spécifique à ces régions. Il est important de prendre rapidement les mesures nécessaires car les DOM-COM sont en crise.

Une crise sociale

Depuis toujours, les départements et collectivités d’outre-mer sont dépendantes des aides et subventions de la métropole et de l’union européenne. C’est notamment cette dépendance qui a entraîné les difficultés économiques que connaît actuellement les DOM-COM. Ces difficultés ont fait subir à la population locale des baisses de niveau de vie inquiétantes. Par exemple, il est clairement moins élevé qu’en métropole. Les PIB (Produit Intérieur Brut) des départements d’outre-mer sont tous inférieurs à 75 % de la moyenne des PIB par habitant de l’Union européenne (56,8 % pour la Guyane, 60,6 % pour la Réunion, 67,3 % pour la Guadeloupe, 74,9 % pour la Martinique).

De plus, le chômage est aussi très élevé, trois fois plus qu’en métropole. Pour l’année 2016, le taux de chômage moyen était de 9,8% en métropole alors que dans les DOM-COM, il varie de 17,6% en Martinique à 23,8% en Guadeloupe, le département le plus touché. Ces taux très élevés peuvent être expliqués par la situation économique de ces territoires, leur isolement relatif et la surreprésentation des jeunes peu qualifiés.

Pour finir, le salaire moyen outre-mer est inférieur de près de 10% pour les emplois peu qualifiés, qui sont, entre parenthèse, les plus nombreux. On peut aussi ajouter que les produits de première nécessité sont 35% plus cher que ceux proposés en métropole.

Cette crise globalisée se répercute bien évidemment sur le secteur de l’immobilier d’où l’importance du Plan Logement outre-mer lancé par le gouvernement.

Les objectifs du Plan Logement outre-mer

Le premier objectif du plan d’action est d’identifier les leviers pour construire et réhabiliter 10 000 logements sociaux par an, aussi bien dans le secteur de l’accession que du locatif. Bien entendu, il est nécessaire de mobiliser les financements pour la bonne conduite de ces projets dans le respect de la transition écologique.

Il était primordial de réagir avec rapidité car la situation devenait préoccupante. Les effets d’une croissance démographique mal anticipée a conduit à une forte demande en logements locatifs qui n’étaient pas disponible. De ce fait, depuis 2015, les acteurs des territoires se sont investis dans l’application de ce plan en tenant compte des spécificités de ces territoires ultramarins. Les collectivités locales et les nombreux partenaires acteurs du logement ont été conviés pour mettre en place des solutions efficaces. De plus, un projet a été lancé autour de l’économie sociale et solidaire pour faciliter notamment l’auto-construction et l’auto-réhabilitation.

Les résultats de ce Plan Logement, lancé en 2015, se sont surtout vus en 2016. Durant cette année, les prévisions de mise en chantier étaient en augmentation de 35% par rapport à 2015 pour la construction neuve et la réhabilitation de logements sociaux. Pour tenter de résoudre la situation compliquée de l’immobilier ultramarin, le plan de logement outre-mer prend sept mesures concrètes :

1. Libérer et aménager le foncier nécessaire à la construction de logements : les départements d’outre-mer ont un manque de terrain pour construire des logements sociaux, notamment à cause de la topographie des différents territoires. Le premier axe se focalise donc sur une meilleure mobilisation des terrains constructibles et aménageables. L’idéal est d’utiliser les terrains qui sont près d’infrastructures existantes.
2. Favoriser la construction neuve de logements de qualité : les constructions neuves peuvent être financées par l’Etat par plusieurs moyens. En effet, la construction de logements neufs en outre-mer peut prétendre à des aides en provenance de la ligne budgétaire unique du ministère des outre-mer (LBU), d’aides fiscales par l’intermédiaire des dispositifs de défiscalisation et de crédit d’impôt prévus par le code général des impôts (CGI).
3. Encourager la réhabilitation et l’amélioration du parc immobilier existant : certaines régions sont dotées de parc immobiliers vieillissants qu’il est nécessaire de rénover. Ces différents travaux permettent de faire face aux nouvelles normes énergétiques, parasismiques et en matière de désamiantage. La rénovation du parc social doit être faite de concert avec le parc privé.
4. Maîtriser les coûts de construction et de réhabilitation des logements : il est nécessaire de maîtriser les coûts de construction pour ne pas s’endetter. Il est donc tout à fait envisageable de faire des prévisions budgétaires. Pour ce faire, le Conseil supérieur de la construction, installé en 2015, est une instance de concertation privilégiée.
5. Développer les parcours résidentiels et l’accession sociale à la propriété : l’État souhaite développer les logements pour les familles qui disposent de ressources très limitées et irrégulières. De ce fait, les logements programmés en « accession sociale à la propriété » (PSLA) et ceux qualifiés de « logement intermédiaire » (type PLS) sont donc particulièrement utiles.
6. Lutter contre l’habitat indigne et dégradé : réelle problématique moderne, elle est d’autant plus vraie dans les DOM-COM. En effet, la rapide croissance démographique a poussé les habitants à construire leur logement eux-mêmes. Par exemple, plus d’un logement sur trois est en tôle à Mayotte. De ce fait, des plans départementaux et communaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI, PCLHI) se sont développés pour repérer ce type d’habitat et remédier au problème.
7. Engager la transition énergétique dans le secteur du bâtiment : proposer des habitations neuves aux locaux est une bonne chose mais il est impératif de respecter les nouvelles normes en matière de respect de l’environnement. Le réchauffement climatique étant une réalité, il est nécessaire de construire les bâtiments dans une optique de transition écologique. La performance énergétique des logements constitue un enjeu économique social et environnemental très important dans les territoires insulaires où la croissance de la consommation d’électricité est bien plus élevée qu’en métropole.

Une nouvelle stratégie pour le logement d’outre-mer

En janvier 2018, la Ministre des Outre-mer, Annick Girardin, et le Président du Directoire du Groupe SNI, André Yché, ont présenté une stratégie à cinq ans pour le logement Outre-mer (2018-2022). Cinq objectifs ont été fixés pour renforcer la mission des SIDOM (7 Sociétés Immobilières d’Outre-mer) sur le secteur du logement social :

• Maintien de la qualité du patrimoine
• Gouvernance plus efficace
• Réponses aux besoins spécifiques des populations ultramarines en matière de logement
• Mutualisation de leur expérience
• Renforcement de leur moyen

Ces cinq objectifs ont pour but de faire des SIDOM les opérateurs clés de l’aménagement du territoire et du développement urbain dans les outre-mer.

Ce plan sur cinq ans réunit les SIDOM de Guadeloupe (la SIG), Martinique (la SIMAR), Mayotte (la SIM), La Réunion (la SIDR), Guyane (la SIGUY et la SIMKO), et Nouvelle-Calédonie (la SIC).

La suppression des APL Accession

A côté de toute ces mesures qui favorisent la situation immobilière dans les DOM-COM, le gouvernement a pris, en décembre dernier, une décision contradictoire. Cette décision, effective depuis le 1er janvier 2018, supprime les APL Accession.

Le gouvernement a donc réussi à faire supprimer l’APL Accession dans le neuf, tout en maintenant cette aide pour 2 ans dans l’ancien, mais seulement dans certaines zones détendues. Cette aide personnalisée était accordée, sous certaines conditions de ressources, aux particuliers qui devenaient propriétaires grâce à un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS). La suppression de cette aide va donc priver de nombreuses familles modestes qui n’auront plus la possibilité d’acheter sans APL.

Cette décision a été prise pour des raisons budgétaires. Pourtant, ces familles devront, à défaut de pouvoir acheter, rester locataire et bénéficier de l’APL location qui est bien plus coûteuses. D’où l’incohérence d’une telle mesure.

Pourtant, de nombreux foyers situés dans les départements et collectivités d’outre-mer pouvait demander à bénéficier de cette aide. Les Allocations Logement Accession ont permis jusqu’à ce jour à 33 000 familles de sortir de l’habitat insalubre. Il n’était donc, peut-être, pas judicieux de supprimer cette aide au vue des difficultés immobilières que rencontre les DOM-COM.

Cependant, devant l’absurdité de cette mesure, la députée Ericka Bareigts a fait une intervention remarquée à l’Assemblée Nationale qui lui a valu d’obtenir une réunion avec le cabinet du Premier Ministre et de la Ministre des outre-mer.

C’est le 14 février dernier que Ericka Bareigts a questionné le Secrétaire d’État à la Cohésion des Territoires, Julien Denormandie, pour lui demander qu’un moratoire soit décrété de toute urgence. Suite à cette interpellation, une réunion a été organisée avec le conseiller Outre-mer du Premier ministre et le directeur de cabinet adjoint de la Ministre des Outre-mer au sujet des APL Accession. Lors de cette rencontre la députée a de nouveau demandé qu’un moratoire soit décrété le plus rapidement possible pour que les familles concernées puissent bénéficier des aides.

Les membres des cabinets ministériels ont été très à l’écoute et se sont dit concernés par ce sérieux problème rencontré par plusieurs personnes. Une solution pour y remédier sera peut-être trouvée. De son côté, Ericka Bareigts fera des propositions pour le prochain projet de loi sur le logement qui sera débattu au printemps.

Le gouvernement semble vouloir prendre en main les problèmes que rencontre les DOM-COM au niveau immobilier notamment grâce au Plan Logement établi sur cinq ans. Néanmoins, il prend des décisions contradictoires. La suppression des APL Accession en est un exemple. De ce fait, si le gouvernement a du mal à aider les départements d’outre-mer à surmonter la crise, il est possible de se tourner vers les contribuables. En effet, ils ont la possibilité d’aider directement le secteur immobilier ultramarin en investissant dans des logements locatifs.

Investir pour aider le secteur du logement ultramarin avec Financière Magenta

Depuis de nombreuses années des lois de défiscalisation tente d’inciter les investisseurs métropolitains comme ultramarins à investir dans le secteur immobilier des DOM-COM. Ces lois ont pour objectif le développement de ce secteur. Elles sont encore plus importantes maintenant que les départements connaissent une véritable crise dans ce domaine. Pour résumer, les contribuables peuvent, grâce aux leviers fiscaux mis en place par l’État, bénéficier de réductions d’impôt avantageuses s’ils investissent dans des logements locatifs en outre-mer. Cependant, le monde de la défiscalisation étant très complexe et les DOM-COM étant des régions très spécifiques, l’examen des sociétés spécialisées dans ces domaines comme Financière Magenta est grandement conseillé.

Les différentes lois de défiscalisation

En France, l’Etat a mis en place deux dispositifs de défiscalisation spécifiques aux départements d’Outre-mer : la loi Pinel Outre-mer et la loi Girardin. Ces deux lois permettent aux contribuables d’investir dans l’immobilier et de bénéficier, en retour, de réductions d’impôt sur le revenu.

La loi Girardin

La loi Girardin, ou loi de programme pour l’Outre-mer, a été votée par l’État français en 2003 afin de promouvoir le développement économique des DOM-COM à travers les investissements dans l’immobilier des particuliers.

De ce fait la loi Girardin Habitation tente de combler la carence en logement locatif en attirant les investisseurs à financer des projets immobiliers pour bénéficier de réduction d’impôt. La réduction se base sur la surface du logement en m² et peut aller de 25% à 50% selon les cas. De plus, l’avantage fiscal perçu bénéficie d’un plafonnement global plus élevé qu’en métropole (18 000 contre 10 000 euros).

Il y a aussi trois cas de figure différents :

• En location libre, il n’y a pas de plafonds de loyers et la réduction d’impôt est de 40% du prix d’acquisition.
• En location intermédiaire, il y a une obligation de plafonds de loyers avec une réduction d’impôt de 50%.
• Et si le logement est la résidence principale du contribuable, il peut être concerné par une réduction d’impôt de 25% du prix d’achat.

La loi Pinel outre-mer

De l’autre côté, il y a la loi Pinel outre-mer qui donne l’opportunité aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôt à partir du moment où ils louent, à un locataire, un logement acheté neuf ou en état futur d’achèvement.

Cette réduction est de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien en fonction du temps de conservation du bien, soit 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit respecter les normes en vigueur et il doit être loué non meublé à titre de résidence principale. Il doit aussi respecter des plafonds de loyers et de ressources de locataires.

La loi Pinel Outre-mer concerne les immeubles neufs situés en Martinique, en Guadeloupe, en Guyane, à Mayotte, à La Réunion, à Saint-Barthélemy, à Saint Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française et dans les Îles Wallis et Futuna.

Quels départements d’outre-mer aider ?

D’après les spécialistes de la défiscalisation comme Financière Magenta, il y a cinq grandes zones d’investissement intéressantes dans les départements d’outre-mer. Il est important que les contribuables demandent l’avis de sociétés spécialisées car les DOM-COM possèdent des parcs immobiliers très variées et éloignés. Il est donc essentiel de bien connaître toutes ces spécificités. De plus, il y a des territoires qui nécessitent plus d’aide que les autres car ils connaissent une véritable crise locative.

La Réunion

Département d’outre-mer le plus peuplé avec ses 800 000 habitants, La Réunion connaît une crise immobilière sans précédent. Le marché de la revente va très mal et les prix de vente sont totalement déconnectés du reste du marché. C’est donc une des régions qui a le plus besoin du soutien des investisseurs.

Grâce aux lois de défiscalisation, il est possible d’investir dans des logements qui seront loués aux habitants à moindre coût. De plus, la demande est grande et l’offre n’est pas encore à la hauteur. Malgré cette crise, le territoire possède de nombreuses qualités comme une économie touristique très développée et avantageuse.

La Guyane

Comme La Réunion, ce territoire connaît une crise immobilière importante. Ce secteur étant assez pauvre, les demandes en logements locatifs sont en pleine augmentation. Malgré cette crise apparente, le territoire connaît une forte croissance qui lui confère un atout certain pour la défiscalisation.

Mayotte

Le climat social très tendu à Mayotte impacte aussi le secteur de l’immobilier. Le phénomène touche aussi bien les grandes sociétés de location que les petites structures. Il est donc important de passer outre et d’aider, avec l’appuie du gouvernement, ce département. De plus, plus d’un logement sur trois est fait de tôle. Il y a donc une nécessité urgente à sortir ces gens de la précarité pour leur proposer des logements décents à moindre coût.

Les avantages de la défiscalisation

La défiscalisation peut s’apparenter à une politique de subvention de la part des contribuables puisqu’elle a pour but de constituer une aide fiscale à l’investissement destinée à compenser les carences immobilières de l’outre-mer.

C’est une technique gagnant-gagnant. D’un côté, le contribuable qui investit dans le domaine de l’immobilier ultramarin peut bénéficier de réductions d’impôt très intéressantes et il peut, à terme, faire l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. De l’autre, il y a les DOM-COM qui profitent pleinement de ces investissements pour compenser le problème de carence locative et pour fournir à la population locale des habitations pour se loger décemment et à faible coût. C’est notamment pour cette raison que les avantages fiscaux octroyés par les lois de défiscalisation immobilière Outre-mer sont plus intéressants que ceux proposés pour la métropole.

La crise immobilière dans les départements et collectivités d’outre-mer est avérée. C’est pour lutter contre ce phénomène que le gouvernement a mis en place le Plan Logement outre-mer. Il permet la construction de logements sociaux pour sortir les populations de conditions de vie difficiles. Cependant, d’un autre côté, le gouvernement vote des lois contradictoires et contre-productives comme la suppression des APL Accession. Heureusement certains députés se sont levés pour faire entendre leur voix et le sujet est maintenant en discussion.

Il est indéniable que l’État à du mal à endiguer cette crise. De ce fait, il est tout à fait possible de se tourner vers les contribuables. En effet, ils ont la possibilité, grâce aux leviers fiscaux mis en place par le gouvernement, de financer et d’investir dans le parc immobilier d’outre-mer. Ces initiatives permettent de répondre à la demande importante en logements locatifs de ces départements. En contrepartie de leurs investissements les particuliers bénéficient d’une réduction d’impôt. Bien évidemment, il est nécessaire de ne pas foncer tête baissée pour aider ces régions. Même si l’opération part d’une bonne attention, il est primordial de bien réfléchir et de faire appel à l’avis d’une société spécialisée dans les opérations de défiscalisation comme Financière Magenta pour éviter tout risque de mise en examen.